宜兴专业刑事律师
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1、因开发公司未取得综合验收合格证致使买受人无法取得产权证的，开发公司是否需要承担相应的民事责任？ 答：开发公司应当承担相应的民事责任。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。因此，通过综合验收是开发公司在交房前应当履行的法定义务，若开发公司未取得综合验收合格证，买受人因此无法取得产权证，责任完全在开发商。买受人可以根据合同约定主张权利，合同没有特别约定的，则根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十八条、第十九条的规定处理。 2、某楼盘本应在2003年5月交付，但因房屋结构发生较大变化，多位买受人拒绝拿钥匙，请问这种情况下开发公司是否需要承担违约责任？（此楼盘结构变化后开发公司未通知买受人，且结构变化后对景观破坏较大） 答：开发公司应依法承担责任。买受人有以下两种选择：（1）有权退房，开发商应当在收到退房通知书之日起一定期限内将买受人已付款退还给买受人，并向买受人赔偿经济损失（包括可得利益损失）。（2）不退房的，开发商应按照合同约定承担违约责任（买受人所购商品房面积发生变化的，按照最高院的司法解释关于面积变化的规定执行或按照合同约定执行，其他变化可以约定一定比率或一定数额的违约金）。 3、商品房买卖合同中约定的交付日期为5月1日，综合验收在5月10日评审会议表决通过，证书中的日期为5月20日，开发商在5月15日交付。问，可否认为5月10日是综合验收通过日期？违约金可否支付到实际交付时间即5月15日为止？ 答：综合验收通过日期为5月20日，以证书上的日期为准。违约金可以计算到5月15日实际交付日为止。 4、购房已付款是否包括银行按揭款？双倍赔偿以那个款项为依据？ 答：购房已付款包括银行按揭款。购房已付款是指买受人向开发商已支付的款项，按揭款虽是银行付向开发商，但也算是受买受人委托付给银行，也算是已付款。双倍赔偿是指已付购房款的两倍赔偿。 5、开发商在2001年10月与客户签订了营业房合同，约定交付期为2003年8月31日。现国家测绘标准变动，2003年5月1日起执行新标准测绘，致使测绘面积小于约定面积3％之外，是否需双倍赔偿？（按当时签订合同时国际测绘标准测量，合同面积误差在±3％之内） 答：小于3％以外面积的需要双倍赔偿。测绘面积将报房地产行政主管部门审核后作为产权登记面积，用于房屋的权属登记。买受人拿到的房屋的产权证上的面积是根据现有的国家测绘标准测量出来的面积。且合同上也未约定原面积是按照那个国家测绘标准测出的，开发商不能以测绘标准变化了对抗面积的短少。买受人只要依据现在的房屋面积比约定的面积少3％以外的，都可以要求开发商双倍赔偿。 6 、开发商在广告、楼书中有关于“绿地率、楼间距、容积率”等方面的承诺。消费者在签订合同时要求在合同上加上关于此方面的条款，是否该在合同中写明。若开发商不写，是否属违约，需双倍返还定金？ 答：买受人要求将关于“绿地率、楼间距、容积率”写入合同，开发商不得拒绝。根据《商品房销售管理办法》第十五条的规定，开发商在商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。若开发商拒绝，导致商品房买卖合同未签订，则属于开发商的过错，适用定金罚则。开发商需双倍返还定金。 7、购买商品房支付那些税费是合理的？ 答：主要是两种税：契税和印花税。费用主要是买卖手续费、登记费和工本费。除此之外，还有公共维修基金、物业管理费等。 8、原合同约定在2002年12月交付，但在2003年1月都没有交付。开发商解释是由于夏季连降大雨造成工期延误，影响施工，属于不可抗力。且合同中有约定，如遭遇不可抗力，出卖人可以据实予以延期。开发商的理由是否正确？ 答：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如地震、台风、洪水、战争等。开发商以雨季影响施工作为不可抗力的理由是不成立的。因为夏季多雨是季节特点，多雨季节的施工问题开发商早就应该能够预见，并能够采取相应的措施加以避免，因此开发商不能称是不可抗力，不能因此免除自己的责任。 9、哪几种情况下，将会导致商品房买卖合同无效、被解除或撤销的？ 答：导致合同无效、被解除或被撤销的情形包括(其中前5项，购房人可要求双倍赔偿)： 1）.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2）.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 3）.开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 4）.开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 5）.开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 6）.出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； 7）.房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； 8）.因房屋质量问题严重影响正常居住使用； 9）.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%； 10）.出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； 11）.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 10、经济适用房是否适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》？ 答：不适用。经济适用房等房屋不能被看作商品自由买卖，因此已实施的关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，只调整商品房买卖纠纷，不调整其他的房屋买卖纠纷。 目前的房屋类型主要包括，商品房、经济适用房、房改房、单位集资房等。因为经济适用房、房改房等房屋交易时要享受很多国家政策，不能被看作商品来自由买卖，因此最高院的司法解释只适用于商品房纠纷案件。 11、商品房什么时候算是交付使用？ 答：最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。 12、售楼时的广告是否也会称为合同的内容？ 答：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，售楼广告上若作了具体说明和允诺，也应当属于合同内容。 13、买受人购买的商品房测绘面积与约定面积相比，多了4平方。房屋的套内使用面积没有变化，但公摊面积增加了4平方。买受人觉得这样的做法不合理，实际房屋的面积缩水了，要求退房。开发商认为，房子的实测面积和约定面积误差没有超过±3％，合同中也没有约定房屋的公摊面积不能增加，不同意退房。本案中，买受人和开发商谁对？ 答：买受人与开发商签订合同时约定的是房屋的建筑面积，包括套内使用面积和公摊面积两部分。实测面积和约定面积的误差±3％也是针对建筑面积而言的，公摊面积增加，建筑面积也增加。因此，本案中的买受人不仅不能退房，还要按照约定补交4平方的房款。本案例也提醒了买受人在与开发商签定合同时应该分别约定套内使用面积和公摊面积分别增减时的处理方法。 14、预售期房应符合什么条件？ 答：根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，应符合以下条件： 1) 已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 4) 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 15、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了哪几种情形下，出卖人可能承担不超过房款一倍的赔偿责任？若出卖人出现其他种类的恶意或欺诈的情形时，能否比照适用这一罚则？ 答：总的来说，在六种情形下存在这种可能。第一种情形是在拆迁补偿安置房屋时，拆迁人按所有权调换形式将明确约定的特定拆迁房屋另行出卖给第三人。在商品房买卖合同中有五种情形，这五种情形分别为：（一）商品房买卖合同定立后，出卖人未告之买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。解释是采取列举的方式规定这六种情形，而且必须是在合同被确认无效或者被撤消、解除的前提下，买受人或被拆迁人才请求这一赔偿责任。 《解释》这么规定是为了准确有效的制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。若出卖人出现其他种类的恶意或欺诈的情形时，我认为是不可以比照适用这一罚则。首先，消法的双倍赔偿条款并没有被明确的认可在商品房买卖时也适用；第二，《解释》采用了列举的方式规定了上述六种情形，并没有规定其他情形下也可以适用；第三，不任意扩大这一罚则的适用，有利于创造一种相对宽松的房地产开发环境，提高房地产开发商的投资积极性，在一种双方利益相对平衡的环境下，最大限度的使房地产市场得到良性的发展。 16、请问包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位？ 答：首先应当明确开发商、包销人与买受人三者之间的法律关系。开发商与买受人之间是买卖关系，享有售房主体资格的是商品房的所有人即开发商，虽然由于包销合同的约定，具体出售商品房的行为是由包销人与买受人实际完成的，但从合同关系上看，商品房的买卖双方应为开发商与买受人。包销人与买受人之间虽然没有直接的买卖关系，但由于买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，即包销人推销房屋、联系买受人，进行的是过程行为，开发商与买受人订立买卖合同，进行的是结果行为。所以，当发生商品房买卖纠纷时，买受人应当将开发商列为第一被告，同时包销人作为具体为民事行为的人，与案件有直接的厉害关系，因而可将包销人作为共同被告。《解释》规定通知包销人参加诉讼，是将包销人作为无独立请求权的第三人，而非有独立请求权的第三人。此时的共同诉讼属于普通的共同诉讼而非必要的共同诉讼。《解释》还规定了，若出卖人包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 17、房屋交付使用后出现出现什么样的质量问题时，或者说质量问题严重到什么程度时，买受人可以要求退房？ 答：房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以主张解除合同和赔偿损失。还有一种情况就是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可提出同样请求。《解释》的这种规定完全符合我国合同法的规定和精神。当交付的标的物完全违背了接受标的一方订立合同时的意愿，也就是说接受一方不能实现合同目的时，该方可以提出解除合同和赔偿损失。 18、在商品房预售时，登记备案是不是预售合同的生效要件?进行预售登记对买受人来说有哪些好处？ 答：是否登记备案并不影响合同的效力，商品房预售登记的效力主要在于使预购人取得如下权利：第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买的顶的商品房的权利。第二，期待权。即通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当得到法律的保护。 19、《解释》对房屋的风险转移作出了明确的规定，原则是以交付使用风险的分界点，但是，若是房屋的质量问题导致产生了一般情况下不应发生的风险，如发生轻微地震时正常房屋没受损而该房屋却因为质量存在严重缺陷而受损了，这个时候风险责任应当由谁来承担？ 答：我认为这个时候应当由出卖人来承担房屋毁损的责任。地震虽然属于不可抗力，你说的这个例子中致损房屋的原因不是地震而是质量缺陷，而风险责任的适用前提是在不可归责于当事人之间的原因而造成了标的的毁损，据此可以得出结论，上例毁损责任应当由出卖人承担。 20、在买受人与出卖人约定违约金条款时有时还约定了罚款的条款，请问罚款适用《解释》关于违约金的规定吗？ 答：最高人民法院[1996]2号《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第42条规定：“合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。”这个解释虽然对适用的时间条件作了限定，但是可据此判断出罚款的性质属于违约金性质。因此，在处理涉及罚款和违约金问题是，应当注意侧重对守约一方的损失补偿。罚款约定过高的，也应当如同违约金一样，由法院或仲裁机构依据违约金的标准进行调整。 21、开发商逾期交付房屋，买受人该如何主张自己的权利？ 答：若开发商逾期交付房屋的，经买受人催告后三个月仍不交付的，买受人可以要求解除合同，但当事人另有约定的除外。当然，买受人行使解除权也是有期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。买受人不退房的，可以要求开发商赔偿损失。损失赔偿的标准和数额，合同有约定的从约定，没有约定的可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 22、若商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，违约金数额或者损失应当怎么计算？ 答：买受人逾期付款的，按照未付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来计算。 23、合同约定违约金过高，可否要求法院减少？ 答：最高院司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。解释的规定比《合同法》的规定“当违约金过高的，一方可以要求降低”的模糊规定更具操作性。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。这一点符合《合同法》的规定。 24、因开发商原因导致业主不能按期拿到房产证，开发商应承担何种责任？ 答：最高院司法解释规定，若因为出卖人的原因导致买受人在约定或《解释》规定的期限内买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。对于违约责任的承担方式没有约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。对于当事人没有约定办理房屋所有权登记时间的情形，解释直接作了如下规定：当商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；当商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 25、“六证”指的是什么？ 答：房地产公司进行商品房开发，一定要符合国家有关法律法规的规定。行政机关在行使管理权的时候，通过颁证的形式，许可相对人的行为或者确认行为的合法性。这体现了行政机关对房地产开发行为的管理和监督，避免开发市场的混乱和无序，同时，对于买房人来说起到一种事前把关的作用。这“六证”指的是：开发公司的营业执照、资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及综合验收合格证（现房）或商品房预售许可证（预售房）。 26、开发商没有取得预售许可证，订立的商品房预售合同是否有效？ 答：根据最高院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但司法解释在条款中作了新的突破，在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，此预售合同可以认定有效。此突破保证了交易的稳定性，不轻易认定合同无效。 27、最高院的司法解释第四条中“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，这里的不可归责于当事人双方的事由是什么事由？ 答：最高院的司法解释第四条是关于商品房认购协议中定金的处理条款，不可归责于当事人双方的事由是定金罚则的例外。具体的事由可以有多种，既可以是合同的条件达不成一致意见（买受人的合理要求被拒绝的除外），也可以是由于银行按揭未获批准等第三方的原因。 28、商品房的认购书、订购书等可不可以看做是商品房买卖合同？ 答：符合一定的条件，认购书和订购书等协议可以认定在商品房买卖合同。一是协议内容全面，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，二是买受人已经付款且出卖人已收款。 根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应明确以下内容：（1）当事人名称或姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有权权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有权事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。如果认购书、订购书对上述内容进行了明确的约定，那么就可以被看作是商品房买卖合同了。 29、拆迁人在拆迁补偿安置方面有什么特殊权利？ 答：拆迁人与被拆迁人订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。这就是拆迁人特有的拆迁补偿安置协议的优先权。 30、买受人不能在规定的时间内取得房产权属证书的原因大概会有几种？ 答：买受人不能取得房产权属证书的原因是比较复杂的，分析起来可能有以下几种情况： （1）土地使用手续不合法； （2）开发商未支付全部的土地使用权出让金； （3）开发商违章建房，违章的部分无法办证； （4）开发商不能提供规定的资料； （5）其他原因，比如开发商没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况，也会影响房屋产权登记手续的办理。 31、由于开发商的原因，导致买受人不能办理房产证的，买受人可不可以要求解除合同？ 答：可以。根据最高院的司法解释第十九条的规定，预售商品房的买受人在商品房交付之日起90日、现售商品房的买受人在销售合同签订之日起90日办理房屋所有权登记手续的期限届满后超过1年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。 32、房屋的保修有些什么样的规定？ 答：交付的房屋存在质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失的，应由出卖人承担。对房屋的出卖人来说，在法定或约定的期限内修复房屋存在的质量问题是其法定义务。 33、买受人逾期付款，该承担什么责任？ 答：买受人没有在合同中约定的期限内付清购房款项时，就构成了逾期付款的违约责任。买受人逾期付款，按照未付购房款总额，依照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准确定。在买卖合同中约定了逾期付款的具体责任的，按照约定处理。 34、买受人取得房产证的期限为预售房的房屋交付或现售房的合同签订起的90天，是否是法定，可不可以自行约定？ 答：根据最高院的司法解释，双方当事人对这期限可以自行约定，没有约定的按照90天的标准计算。 35、商品房买卖合同被确定为无效，那担保贷款合同该怎么办？ 答：购房合同和贷款合同是两个不同、独立的合同，没有主从关系。购房合同无效，或被撤销、解除时，申请贷款购房的买受人与银行的借贷关系还存在。最高院的司法解释中进一步明确，买卖合同被确认无效或被撤销、解除，当事人请求解除担保贷款合同，应予支持。这是基于商品房担保贷款合同目的无法实现的角度产生的。 36、商品房综合验收达标就意味着达到了交付条件吗？ 答：商品房综合验收达标与达到交付给买受人的条件两者并不能划等号。商品房建成以后，国家规定了强制性的验收制度，只有经过验收合格的商品房才能进入市场流通，这是为了切实保护好买受人的利益。有时候，买受人可以与开发商约定比综合验收达标更为严格的标准，比如说小区周围的基础设施、卫生环境要达到一种什么标准。经常有这样案例发生，虽说小区的电、水通了但这是临时性的，道路通了但狭窄得汽车没法通过，建筑垃圾没有清理干净给人一种杂乱的感觉。如果说买受人与开发商约定更为严格、详尽，这些问题就可迎刃而解了。 37、业主从开发商那里接受房子后，往往接着就抓紧时间装修，等到几个月后房屋产权证办下来时发现面积缩水超过3%，此时业主想退房，但是房子是自己花费了很大心血才装修好的有舍不得退房，从而处在一种很尴尬的境地，请问有没有什么办法规避这种情况的发生？ 答：办法还是有的。在房子交接时，业主一定要开发商提供“测绘成果表”，该表是开发商委托具有资质的房产测绘资格的单位对商品房的测绘结果，测绘成果要报到房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。业主从测绘成果表中看出开发商交付的房屋是否符合合同要求，若不符可及时与之交涉。 徐涛律师15327446830 QQ574659129 |